חברת 'עמידר' זכאית לדמי שימוש בגין השכרת נכס משותף ע"י הבעלים המשותפים

א.        בקשת רשות ערעור על פסק-דינו של בית-המשפט המחוזי בחיפה (השופט (כתארו אז) י' גריל, השופטת ר' חפרי-וינוגרדוב והשופט מ' פינקלשטיין) אשר ניתן בע"א 1602/05 ביום 10.7.06, בו נדחה ערעורו של המבקש על פסק-דינו של בית-משפט השלום בחיפה (השופט רניאל) בת"א 67088/96 מיום 30.7.97.

ב.        עניינה של בקשת רשות ערעור זו במבנה ברחוב המשטרה 5 בחיפה (להלן  הנכס) ששטחו 270 מ"ר, הבנוי על מגרש ששטחו 291 מ"ר. רשות הפיתוח היא הבעלים של מחצית הזכויות בנכס, והמבקש היה הבעלים של המחצית האחרת מ-26.11.96 עד 26.6.00, מועד בו מכר את חלקו בנכס. בעלות הצדדים בנכס הייתה במשותף (מושאע) והנכס לא ניתן לחלוקה בעין. המשיבה הוסמכה מטעם הבעלים, רשות הפיתוח, לנהל את הנכס.

ג.        לבית-משפט השלום הוגשה תובענה על-ידי המבקש כנגד רשות הפיתוח, לצורך פירוק השיתוף במקרקעין. תובענה זו נמחקה, ונותרה לדיון התביעה שכנגד שהגישה המשיבה. המחלוקת בין הצדדים מתייחסת לשימוש שנעשה בנכס בתקופה שבין 2.2.94 ל-31.7.97. באותה תקופה השכיר המבקש את זכויותיו בנכס לצדדים שלישיים תמורת דמי שכירות, והללו החזיקו בנכס והפעילו בו מסעדה.

ד.        מכאן טענה המשיבה  בבית משפט השלום, כי על המבקש לשלם לה, בגין שימושו בנכס והשכרתו, מחצית מדמי השכירות שקיבל - לאחר הפחתת דמי השימוש ששילם - מפברואר 1994 ועד אוגוסט 1995. לחלופין, לטענת המשיבה על המבקש לשלם לה בגין שימושו בנכס את יתרת דמי השימוש המקוריים בתוספת דמי שימוש מינואר 1997 ועד יולי 1997.

ה.        המבקש השיב כי אין יריבות בינו לבין המשיבה, משום שזו האחרונה איננה בעלת הנכס, כי אם חברה ממשלתית העוסקת בניהול נכסים. עוד טען המבקש כי ממועד רכישת חלקו בנכס ועד מכירתו, לא החזיק מעולם בנכס, והשימוש היחיד שעשה בו היה השכרתו לצדדים שלישיים, ולכן אין לחייבו בתשלום דמי שימוש בגין חלקה היחסי של המשיבה בנכס.

ו.        המבקש ביקש בעתירתו להסתמך על האמור בע"א 1492/90 זרקא נ' סלמאן פארס (לא פורסם) (השופט מלץ) (להלן עניין זרקא), כי כאשר שניים שותפים בבעלות במקרקעין ורק אחד עושה בהם שימוש, אין לשני זכות לתבוע דמי שימוש, אם לא ביקש להשתמש בנכס בעצמו. מאחר שהוכח כי המבקש השכיר את זכויותיו במחצית הנכס, אין למשיבה זכות לתבוע ממנו דמי שימוש.

ז.        בית-משפט השלום דחה בפסק דין מנומק את טענות המבקש בקבעו, כי המבקש עשה שימוש בנכס ולכן חייב הוא בתשלום למשיבה; זאת - בין לפי סעיף 33 לחוק המקרקעין תשכ"ט-1969 כדמי שימוש ראויים, ובין לפי סעיף 35 לאותו חוק, שעניינו חלוקת פירותיו של הנכס. דהיינו, נקבע כי משהשכיר המבקש את המסעדה לאדם אחר,  מנע בכך מהשותף שימוש בנכס, ואין צורך להוכיח שהייתה פנייה מטעם השותף אשר סורבה. גם טענת המבקש לפיה השכיר רק את חלקו בנכס ולא את חלקה של המשיבה, דינה להידחות - כך נקבע - מכיוון שעל-פי סעיף 27 לחוק המקרקעין מתפשטת הבעלות בכל אתר ואתר במקרקעין ואין לשותף פלוני חלק מסוים בהם, והן משום שלא המגרש ולא מחציתו קרויים בנידון דידן המושכר, אלא דווקא המסעדה, ששטחה של המסעדה הוא כאמור רוב רובו של שטח המגרש, כמעט כולו. לא נתקבלה גם טענת היעדר היריבות.

ח.        המבקש עירער לבית המשפט המחוזי בחיפה.

ט.        בית-המשפט המחוזי, בפסק דין מפורט, דחה את ערעורו של המבקש, אשר התמקד בשאלה האם ניתן היה לחייבו לשלם למשיבה את מחצית דמי השכירות שגבה בגין הנכס אם לאו. בית-המשפט המחוזי קבע כי נסיבותיו של עניין זרקא שונות בתכלית מנסיבותיו של המקרה הנוכחי;  באותו עניין דובר במקרה בו פקעו נישואיהם של בני זוג מחמת גירושין והמערערת נטלה את בנותיה ושבה לבית הוריה. המערערת דרשה לחייב את המשיב בגין דמי שימוש ראויים בבית ובמיטלטלין בו, ותביעתה נדחתה בעיקר משום שהחליטה לעזוב את ביתה על דעת עצמה, ולכן ראוה כמסכימה לשימושו של המשיב בבית ובמיטלטלין שבבית ללא תמורה.  בית משפט זה קבע שם, כי החובה לתשלום ראוי קיימת כאשר השותף האחד השתמש במקרקעין באופן בלעדי, כך שנמנע מיתר השותפים להשתמש אף הם באותם מקרקעין. בשונה מעניין זרקא, בנידון דידן השכיר המבקש את המסעדה ששטחה כ-270 מ"ר מתוך שטח מגרש של 291 מ"ר, משמע - כמעט את כל המקרקעין, ובכך מנע מן המשיבה להשתמש במקרקעין.

י.        מכאן הבקשה לרשות ערעור, המתמקדת בנושא דמי השימוש.

יא.      לטענת המבקש, הסוגיה שעל הפרק עקרונית היא, ומשכך יש ליתן בגינה רשות ערעור.  נטען כי בעיקרון לפי ההלכה הפסוקה, כאשר שניים שותפים בבעלות במקרקעין, אך רק האחד עושה בהם שימוש, אין לשני זכות לתבוע דמי שימוש אם כלל לא ביקש להשתמש בנכס בעצמו. לתמיכה בעמדתו שב המבקש לעניין זרקא.

יב.       לאחר שעיינתי בבקשה, אין בידי להיעתר לה. עניינו של המבקש נדון כבר בהרחבה בפני שתי ערכאות; המדובר במחלוקת המתוחמת בגדרי הצדדים, ואין הבקשה נכללת באותם מקרים שבהם מתעוררת שאלה בעלת חשיבות משפטית או ציבורית רחבה, שלגביהם יישקל מתן רשות ערעור בגלגול שלישי (ר"ע 103/82 חניון חיפה בע"מ נ' מצת אור (הדר חיפה) בע"מ פ"ד לו(3) 123, 128 (מ"מ הנשיא - כתארו אז - שמגר)).

יג.       (1)    אף לגופם של דברים אין בידי להיעתר לבקשה. נסיבות עניין זרקא, כפי שפירש בית-המשפט המחוזי, אכן שונות בתכלית מנסיבות המקרה שבפנינו; שם עזבה המערערת את הבית על דעת עצמה, ולכן היה מקום לראותה כמסכימה לשימושו של בעלה בבית ובמיטלטלין שבו ללא תמורה. הזכות לתשלום דמי שימוש ראויים יסודה בסעיף 33 לחוק המקרקעין לפיו "שותף שהשתמש במקרקעין משותפים חייב ליתר השותפים, לפי חלקיהם במקרקעין, שכר ראוי בעד השימוש".  על סעיף זה נאמר בענין זרקא כי החובה קיימת כאשר השותף האחד השתמש במקרקעין באופן בלעדי, באופן שנמנע מיתר השותפים להשתמש אף הם באותם מקרקעין. היה ולא נמנע השימוש מיתר השותפים גם כאשר לא השתמשו במקרקעין בפועל, אין השותף חייב בתשלום ליתר השותפים.

           (2) עניין זרקא עסק בבני זוג ודירת מגוריהם, ואלה ככל הנראה נסיבות אופייניות ושכיחות להתדיינות בנושא דנא (ראו ע"א 219/89 מוריה נ' מוריה (לא פורסם); ע"מ (י-ם) 320/02 עפל-רפאלי נ' עפל (לא פורסם) השופט גל; בע"מ 9881/05 פלוני נ' פלונית (טרם פורסם)). לסכסוך משפחתי מסוג אחר ראו ע"א 663/87 נתן נ' גרינר, פ"ד מ"ה(1) 118/04 (השופט בייסקי), ואני מסכים להבחנה בין ענייננו לעניין גרינר שערך בית המשפט המחוזי, קרי, ששם נתבקש חיוב בדמי שימוש במקום שבו לא היתה מחויבות להמשך ניהולו של נכס (בית מרקחת), ואילו כאן נעשה שימוש בנכס על-ידי המבקש על-ידי השכרתו לאחרים. לסקירת הביקורת על הלכת זרקא ראו בע"מ 9881/05 הנזכרת והמקורות המנויים בסעיף ה(2) להחלטה. כך או אחרת, את הלכת זרקא יש ליישם באופן התואם את הנסיבות בהן מדובר. ובנידון דידן, גם אם המדינה (באמצעות המשיבה) לא מיהרה לפעול למען זכויותיה, כפי שיקרה לא אחת במקרקעי ציבור, העובדה שהושכרו על-ידי המבקש לצד שלישי כ-270 מ"ר מתוך 291 מ"ר שהוא שטחו של המגרש כולו, משמעה כי נעשה על-ידי המבקש שימוש בלעדי בנכס, ובכך נמנע בפועל מן המשיבה להשתמש אף היא במקרקעין אלה. היסוד הרעיוני לכך מושתת על התורה שביסודם של דיני עשיית עושר ולא במשפט, ואם נרצה - הגינות (וראו דברי השופט אנגלרד בע"א 891/95 זידאני נ' אבו אחמד, פד' כג (4) 769, 778; פרידמן, עשית עושר ולא במשפט (מה' )2, 432). בנידון דידן זכויות המבקש לא היו אלא במחצית מהנכס המושכר, כך שעשיית שימוש בכמעט כולו מנעה מן המשיבה באופן מהותי ובפועל - אם נרצה, באופן "אובייקטיבי" - את השימוש. דבר זה מאפיל על כך שבאופן פורמלי לא פנתה המשיבה וביקשה להשתמש בנכס, ואולם, גם אילו פירשנו את הלכת זרקא באופן דווקני למשיבה זכות הנובעת מהאמור בסעיף 35 לחוק המקרקעין, לפיו "כל שותף זכאי לחלק מפירות המקרקעין המשותפים לפי חלקו במקרקעין". קשה להלום טענה כנגד זכות זו. בשולי הדברים אוסיף, כי ראוי להן לרשויות המדינה ליתן דעתן מיוזמתן שלהן על נכסי ציבור המצויים במצב דומה, כדי שהציבור לא יימצא חסר, ואני מקוה שיש לכך אוזן כרויה; החלטה זו תועבר גם לפרקליטות המדינה.

יד.       לא אמנע מלהזכיר את ההלכה במשפט העברי בנושא דומה, כפי שסוכמה על-ידי הרמב"ם (גזילה ואבידה, ג' ט'):

"הדר בחצר חבירו שלא מדעתו, אם אותה חצר אינה עשויה לשכר, אינו צריך להעלות לו שכר, אף על פי שדרך זה הדר לשכור מקום לעצמו, שזה נהנה וזה אינו חסר. ואם החצר עשויה לשכר, אף על פי שאין דרך זה לשכור, צריך להעלות לו שכר, שהרי חיסרו ממון" (הדגשה הוספה - א"ר) (אמנם הנושא שרוי במחלוקת אמוראים (בבא קמא כ"א, א'), וראו אנציקלופדיה תלמודית ערך "זה נהנה וזה לא חסר", כרך י"ב, א'; וכן ראו ההבחנות בשולחן ערוך חושן משפט, גזילה, שס"ג ו'-י', אף כי גם שם העיקרון הוא כפי שצוטט לעיל בסיפת דברי הרמב"ם).

טו.      אשר על כן איני רואה מקום להתערבות בפסקי הדין של בית המשפט המחוזי ובית משפט השלום, ולא אוכל להיעתר לבקשה.

           ניתנה היום, י"ב באייר התשס"ז (30.4.07).

                                                                                      ש ו פ ט